investment property คือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในบริบท IAS 40 หมายถึงที่ดินหรืออาคารที่ถือไว้รับค่าเช่า เพื่อเพิ่มมูลค่า หรือทั้งสองอย่าง โดยไม่ใช่ทรัพย์ที่เจ้าของใช้เองหรือถือไว้ขายตามการดำเนินธุรกิจปกติ (อ้างอิง: IFRS Foundation: IAS 40 Investment Property)
investment property คือ ภาพรวมสำคัญ
บทความนี้แยกความหมายทางบัญชีออกจากการตัดสินใจลงทุนจริง การจัดประเภทสินทรัพย์ไม่ได้เป็นหลักฐานว่าจะได้รับผลตอบแทนตามคาด ส่วนแนวทางประเมินต่อไปนี้ใช้เพื่อช่วยตั้งคำถามก่อนศึกษาทรัพย์แต่ละรายการ
Investment property คืออะไร
IAS 40 ยังแยกทรัพย์ที่ใช้ผลิตหรือจัดหาสินค้าและบริการ หรือใช้เพื่อบริหารงาน ออกจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วย ดังนั้นการซื้อบ้านหรืออาคารเพื่อขายต่อในธุรกิจปกติไม่ควรถูกเหมารวมเป็น investment property ตามนิยามนี้ (อ้างอิง: IFRS Foundation: ขอบเขตการจัดประเภท)
เริ่มต้นดูจากอะไร
แนวทาง Moneysmart ของออสเตรเลียเสนอให้เทียบรายรับค่าเช่ากับค่าใช้จ่าย และประเมินว่ายังรับภาระไหวหรือไม่เมื่อไม่มีผู้เช่าชั่วคราว รวมถึงพิจารณาค่าดูแลและซ่อมบำรุง (อ้างอิง: Moneysmart: การประเมินรายรับและค่าใช้จ่าย) สำหรับประเทศไทยควรตรวจภาษี ค่าธรรมเนียม และเงื่อนไขสินเชื่อที่ใช้จริง ไม่ใช้กติกาภาษีออสเตรเลียแทน
ความเสี่ยงที่ควรรู้
ความเสี่ยงที่ Moneysmart ระบุ ได้แก่ ค่าเช่าไม่พอจ่ายค่างวดและค่าใช้จ่าย ช่วงไม่มีผู้เช่า ราคาทรัพย์ลดลง และภาระผ่อนเพิ่มเมื่อดอกเบี้ยเพิ่ม การซื้อและขายยังมีค่าใช้จ่ายที่กระทบผลตอบแทน (อ้างอิง: Moneysmart: ความเสี่ยงลงทุนอสังหาริมทรัพย์)
สรุปแนวทางใช้งานจริง
ตัวอย่างที่ผู้เขียนเสนอสำหรับวางแผนคือ ทำประมาณการสามกรณี ได้แก่ มีผู้เช่าตามแผน ว่างนานกว่าคาด และมีค่าซ่อมก้อนใหญ่ ใส่เงินสดที่ต้องจ่ายจริงในแต่ละเดือน แล้วตรวจว่าเงินสำรองรองรับได้หรือไม่ ควบคู่กับการตรวจเอกสารสิทธิและข้อจำกัดของทรัพย์กับผู้เชี่ยวชาญ
สรุป
ก่อนตัดสินใจควรตอบให้ได้ว่าถือทรัพย์เพื่ออะไร รายรับมาจากไหน มีค่าใช้จ่ายอะไร และจะรับมือเมื่อรายได้ไม่เป็นไปตามแผนอย่างไร หากใช้คำนี้ในงบการเงิน ให้ตรวจมาตรฐานที่กิจการใช้และข้อเท็จจริงของทรัพย์กับผู้ทำบัญชี
